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    • 第二、則可以利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規畫構想,像日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案即可供作參考。

      第一、掌握空屋數量,促其釋出或出租。因此,當務之急應先集中力量,積極就下列地區進行空屋調查:

      (3)可將43%租賃所得必要費用,大幅提高至70%到80%,以鼓勵多屋族釋出空屋,提供出租使用。

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      長久以來,主管機關對於空屋的了解仍嫌不足,加以截至目前為止,對「只租不

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      售」的社會住宅未來「承租方」的人數究竟有多少?也很難估算個準確數據,因此,針對不少人認為不必要蓋那麼多社會住宅的質疑,主管機關也很難回答的出來。

      在掌握空屋數據之後,如何促使大量空屋來支援社會住宅呢?其實,在全台各地都有大量沒有報稅的房東,有沒有可能施以「特赦條款」,既往不究,不連補帶罰追討歷年逃漏稅呢?另外,對於既有的室內、外或頂樓違建,目前已做出租用途,這些可能的「出租房」案源,有沒有可能列入考慮?又該如何執行包租代管呢?至於一旦列入包租代管之後,萬一發生失火或凶宅,導致房價大跌等情事之責任歸屬或理賠等相關事宜,又該如何防範處理?都可列入思考。

      建議新政府可採取下列方式,研擬可行性

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      因應對策:

      現階段新政府可做方法有二:

      房地產會客室 主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

      新政府的住宅三箭中,除了社會住宅外,也要推動《租賃專法》立法,這對改善租賃生態,讓民眾享有租金合理且質優的租屋環境是很好的方向。但在《租賃專法》還未完成立法前,若要讓「八年二十萬戶」的政見得以立竿見影,則建議利用「租稅手段」促使部分空屋先行釋出,俾免短期大量興建社會住宅,徒增閒置資產,而又排擠其他社福資源。

      (4)地價稅比照《土地稅法第十七條》自用住宅用地千分之二稅率課稅。

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      (3)未來新北市新莊、林口、三峽、淡水及桃園市各區空屋、餘屋將會逐年增加,應設法促其釋出提供出租使用。按今年以來這些區域的空屋數量已呈現急遽增加趨勢。

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      此外,中央銀行根據營建署所公布台電用電度數的推估,2015年五月的數據大約為一四三萬戶;另主管機關曾就龐大空屋深入探討,初步認定其中約有一半屬於第二屋或休閒住宅,據此推估,市場上空屋存量保守估計應該會有七十萬戶左右。

      因此,新政府要如何善用這些空屋來支援「社會住宅」,應該是可以深入探討的一大選項。



      (5)連續出租五年或十年者,出售時土地增值稅可比照《都市更新條例第四十六條》,都市更新後減徵40%之規定,以提高出租誘因。

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      Q:不少人認為八年二十萬戶社會住宅的政策不容易達成,而內政部則表示社會住宅政策絕不打折扣,將新建十二萬戶,其他則是包租代管民間空屋及透過容積獎勵方式回饋取得,真的這麼容易嗎? A:根據行政院主計處每十年一次有關全台空屋的統計資料,而最近一次則為2010年的1560355戶,空屋率為19.3%,都較2000年的17.62%及1990年的13.29%高。

      (1)採取分離課稅,降低房東所得稅負擔。

      (2)讓這些空屋能比照《房屋稅條例第五條》,享有自用住宅1.2%稅率課稅。

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      最近台北市長柯文哲曾針對他任內「四年蓋二萬戶公共住宅」,面對議員質詢時也坦言,若能動工就算達標,顯見,任期即將超過一年半的柯市長也體認到,「新建」社會住宅不是件容易的事。



      其實,大家都認為,若能善用目前的「空屋」,將之導引至租屋市場,則新政府就不用急著找財源,也不愁找不到地來新建社會住宅,畢竟,在政府財政困窘,而「新建」土地來源又涉及中央政府與地方政府要如何共同合作,並不是中央政府「一呼」,地方政府就「萬諾」,因此,不能太樂觀地認為「八年二十萬戶」社會住宅的政見很容易兌現。

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      (1)台北市:以大同區、萬華區、文山區、內湖區、南港區、士林區與北投區為主,因以上七行政區部分地區房價較低,不論租金或利息補貼,可行性較高;其他高房價區域縱然提供出租,弱勢族群依舊負擔不起。

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      (2)新北市:以三重區、板橋區、新莊區、中和區、永和區與新店區為主,以上六行政區房價雖較新北市其他區域為高,惟仍遠較台北市為低,加以這些區域生活機能較其他區域完備,如何促使空屋提供出租,較具實質意義。此外,不論租金或利息補貼,可行性都遠較台北市為高。

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      其因在於所謂2.5%的需求量,係根據歐美先進國家5%再打對折而來,而20萬戶則是以現階段全台稅籍資料約84

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      0萬戶加以推算,亦即40萬戶打對折就是20萬戶。

      新政府「八年二十萬戶」社會住宅的政見能不能兌現?是一個尚待考驗的議題,但有不少人認為,既然市場上有那麼多空屋,若只是想從「新建」社會住宅著手,是不是又會增加新的房屋供給量,即使這麼做,究竟能解決多少年青人或弱勢族群買不起房,租不起房的問題?
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